La Ley de Condominios del Estado de Durango aporta una base expresa para ordenar la seguridad dentro de una comunidad, pero su alcance debe describirse sin añadir facultades que el texto no contiene. La Ley fue publicada el 5 de mayo de 2013 y la última reforma identificada es del 20 de noviembre de 2022, Decreto 245. Estas fechas identifican el texto consultado y no sustituyen una revisión de los acuerdos, reglamento interno y circunstancias de cada condominio.
El artículo 40, fracción XVIII, faculta al administrador a establecer los medios y las medidas para la seguridad y vigilancia del condominio, así como la forma en que deberán participar condóminos o vecinos en esa actividad, con apoyo eventual de la autoridad. Es una mención directa de seguridad y vigilancia. Al mismo tiempo, no dice que la asamblea o el administrador puedan contratar expresamente servicios profesionales de seguridad privada. La diferencia entre ambas frases importa al redactar un acuerdo o evaluar una propuesta.
Un régimen de propiedad con espacios y decisiones comunes
El artículo 2, fracción VII, define el condominio como una modalidad de propiedad que concede al titular derecho exclusivo de uso, goce y disfrute de su unidad privada, además de un derecho de copropiedad sobre los bienes de uso común. La seguridad suele concentrarse precisamente en esa parte compartida: accesos, áreas comunes, circulación, visitantes, entregas, bienes bajo resguardo y atención de incidencias.
Que una cuestión afecte bienes de uso común no determina por sí sola la medida que debe tomar el condominio. La Ley no ordena instalar cámaras, mantener una caseta, contratar guardias o adoptar un número específico de rondines. La comunidad debe definir el problema que necesita atender y documentar una decisión coherente con sus atribuciones y reglas internas.
El artículo 40, fracción XVIII, evita que la seguridad se trate como un asunto ajeno a la administración. Expresamente permite establecer medios y medidas de seguridad y vigilancia. También incluye la organización de la participación de condóminos o vecinos, con apoyo eventual de la autoridad. La norma reconoce, por tanto, que la seguridad puede incluir organización comunitaria y una relación eventual con la autoridad, no sólo la compra de un servicio.
La disposición constituye un perfil intermedio. Es más explícita que una regla que sólo ordena cuidar bienes comunes y no menciona seguridad. Sin embargo, no es una autorización textual para contratar un proveedor de seguridad privada. No se debe transformar la expresión “medios y medidas” en una facultad legal de contratación que el artículo no formula. Nombrar el alcance exacto fortalece el acuerdo comunitario porque obliga a decidir qué se hará y con qué fundamento.
Administrador: establecer medidas no es elegir una solución sin alcance
La facultad del administrador debe aterrizarse con datos del inmueble. Antes de pedir cotizaciones o proponer medidas, conviene identificar cuántas entradas existen, qué horarios concentran visitantes y entregas, cuáles son las áreas comunes, qué bienes requieren cuidado, qué eventos se han documentado y quién atendería una alerta. Este diagnóstico no necesita predecir riesgos a partir de una tasa estatal; debe describir las condiciones que la comunidad puede observar.
Después corresponde definir objetivos: registrar visitantes, ordenar accesos, observar áreas, documentar incidencias, establecer recorridos, revisar alarmas u organizar participación vecinal. El apoyo eventual de la autoridad no la convierte en un proveedor contratado ni permite anticipar una respuesta concreta.
Si se considera la contratación de una empresa externa, la administración debe distinguir la decisión interna de la revisión regulatoria del prestador. La comunidad puede evaluar qué medida necesita y formalizar sus acuerdos conforme a sus reglas. Independientemente de que la Ley de Condominios no detalle la contratación de terceros, el proveedor de seguridad privada se rige por la Ley de Seguridad Privada estatal y debe estar autorizado y registrado.
Comité de Vigilancia: integración confirmada
El artículo 44 prevé un Comité de Vigilancia integrado por entre dos y cinco condóminos. La estructura incluye una presidencia y de uno a cuatro vocales. Además, una minoría que represente al menos el 25% del valor total del condominio puede designar un vocal propio. Estas reglas dan una base concreta para una supervisión que no dependa de una sola persona.
El artículo 45 señala que el cargo dura un año o hasta que la asamblea remueva a la persona integrante. El cargo es honorario y su papel es de vigilancia comunitaria sobre las decisiones y ejecución que correspondan.
El artículo 46 confirma tres tareas relevantes. El Comité vigila el cumplimiento de acuerdos de asamblea, revisa documentación y contabilidad de forma bimestral, y supervisa al administrador. En seguridad, estas funciones permiten que la comunidad distinga entre quien gestiona una medida y quien revisa que se haya ejecutado conforme a lo aprobado.
Una decisión comunitaria que pueda verificarse
La primera tarea es describir el problema. Indique entradas, horarios, visitantes, entregas, áreas comunes, eventos documentados y responsables actuales. Evite decidir primero que se necesita un producto o un número de posiciones. La medida debe responder a un problema definido, no a una impresión general sobre la seguridad estatal.
La segunda tarea es convertir el problema en alcance. Si el objetivo es controlar accesos, especifique qué datos se registrarán, quién podrá autorizar una entrada y dónde quedará la evidencia. Si se requieren recorridos, defina zonas, horarios, responsables y forma de reportarlos. Si se proponen alarmas, determine qué evento genera un aviso, quién lo recibe y cómo se documenta la atención. Estos ejemplos no son obligaciones literales de la Ley; son una forma práctica de volver medible lo que se aprueba.
La tercera tarea es comparar propuestas equivalentes. Todas deberían responder a los mismos puestos, turnos, relevos, áreas, equipos, supervisión, reportes y respuesta a ausencias. Una propuesta que sólo diga “vigilancia” no permite saber si tiene el mismo alcance que otra. El precio puede compararse después de normalizar lo que cada proveedor ofrece.
La cuarta tarea es conservar el expediente. El acuerdo, las propuestas, documentos del prestador, contrato y anexos operativos permiten al administrador ejecutar y al Comité revisar. Si cambia el horario, número de posiciones, área o responsabilidad, el cambio debe documentarse. De otro modo, la comunidad pierde el punto de comparación entre lo que aprobó y lo que recibe.
Por último, el Comité puede usar su revisión bimestral de documentación y contabilidad para pedir evidencia acorde con el alcance: turnos cubiertos, reportes, incidencias, supervisión y correspondencia entre facturación y servicio. No se trata de medir una sensación de tranquilidad. Se trata de vigilar acuerdos y recursos con elementos que puedan revisarse.
Proveedor externo: regulación distinta de la decisión interna
La Ley de Condominios da al administrador una facultad expresa sobre medios y medidas de seguridad, pero no detalla una contratación de seguridad privada como procedimiento separado. Si la comunidad decide contratar a un tercero, ésta no debe presentarse como una autorización literal que el artículo 40, fracción XVIII, no contiene. Debe documentarse como una decisión comunitaria y, por separado, verificarse al prestador bajo la Ley de Seguridad Privada para el Estado de Durango.
La Ley de Seguridad Privada reconoce siete modalidades: Seguridad a Personas, Seguridad en Bienes, Traslado de Valores, Seguridad de Información, Prevención y Responsabilidades, Sistemas de Blindaje y Sistemas de Alarmas. Una empresa debe explicar cuál de ellas corresponde a la actividad ofertada. No es suficiente usar un nombre comercial o referirse de manera genérica a “seguridad residencial”.
Sistemas de Alarmas se refiere a servicios en establecimientos industriales y residenciales. Puede ser relevante para una comunidad, pero no define por sí mismo el equipo, la respuesta o quién documenta los eventos. Sistemas de Blindaje, artículo 16, fracción VI, corresponde a instalación en vehículos automotores; es una modalidad distintiva del catálogo estatal y no debe confundirse con una propuesta de vigilancia de inmueble.
La autorización del proveedor dura un año y puede revalidarse por igual período. La revalidación se solicita con un mínimo de 20 días antes del vencimiento. Pida a la empresa razón social, número de autorización o registro, fecha, vigencia y modalidad; revise que la razón social sea la misma que contratará y facturará y que la modalidad sea congruente con el alcance.
Registro estatal: confidencialidad, no inexistencia
La Ley de Seguridad Privada crea el Registro Estatal de Empresas, Personal y Equipo de Seguridad Privada en sus artículos 10 a 15. El artículo 11 declara expresamente confidencial la información del Registro conforme a las leyes de transparencia aplicables. Este dato debe explicarse de forma exacta: el Registro existe, pero su contenido no se trata como un padrón público completo.
Por ello, no es responsable citar un número de empresas autorizadas ni afirmar que no hay registro estatal sólo porque no se localice una lista pública integral. La confidencialidad declarada por la Ley es una limitación real para publicar datos agregados. A la vez, no impide una revisión individual del proveedor que se está considerando.
Pida a la empresa su número de registro o autorización y verifique que corresponda a la razón social. Si hay una duda, puede solicitarse a la Secretaría de Seguridad Pública una confirmación puntual de si el número corresponde a una autorización vigente. Esa consulta individual no equivale a publicar la información protegida del Registro y puede ser más útil para la comunidad que un total general.
El régimen sancionador de la Ley de Seguridad Privada también orienta la revisión, con una reserva importante. Previene amonestación, multa, suspensión de 1 a 6 meses, clausura de oficinas y revocación de la autorización. El artículo 43 fija una multa de 1,000 a 5,000 veces la UMA, pero no asigna conductas específicas a cada extremo del rango. No debe fabricarse una relación entre una falta y un monto particular.
Qué llevar a la asamblea y qué revisar después
Lleve una decisión que se pueda entender sin una explicación adicional. Incluya el problema documentado, objetivo, alcance, responsables, propuestas comparables y los documentos del proveedor. Señale qué puede hacer el administrador según el artículo 40, fracción XVIII, y deje claro que una contratación externa se revisa por la Ley de Seguridad Privada, no porque la Ley de Condominios la autorice expresamente.
Cuando la medida quede aprobada, conserve un registro de lo contratado y de lo que se entrega. Los reportes deben corresponder a los turnos y tareas acordados. Las ausencias, cambios y eventos relevantes deben poder identificarse sin depender de la memoria de una persona. La contabilidad bimestral que el Comité revisa debe permitir comparar la factura con el alcance realmente prestado.
La mejor decisión no es necesariamente la que incluye más elementos o tecnología. Es la que conecta una necesidad real del condominio con un alcance definido, una forma clara de participación y supervisión, y un proveedor verificable cuando interviene un tercero. Para modalidades, autorización, Registro y sanciones, consulte la guía legal de Durango. Para población, incidencia y la referencia salarial, consulte la ficha principal de Durango.