La seguridad de un condominio en Quintana Roo tiene dos planos que conviene mantener separados. El primero es interno: la asamblea, el reglamento, el presupuesto y la administración determinan cómo se toma y ejecuta una decisión para el inmueble. El segundo es externo: si se contrata un proveedor de vigilancia, debe revisarse su autorización, vigencia, modalidad y el alcance contractual de su servicio. Mezclar ambos planos puede hacer parecer que una empresa decide por la asamblea o que un acuerdo interno sustituye la verificación del proveedor.
La norma condominal aplicable es la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo, cuya última reforma identificada fue publicada el 12 de noviembre de 2021. Esta guía explica los preceptos verificados sobre control y vigilancia, mayoría, cuotas y administración. No sustituye la escritura constitutiva, los estatutos, el reglamento interior ni el asesoramiento profesional que un caso específico pudiera requerir.
La asamblea como punto de partida
El artículo 27 faculta a la asamblea general para celebrar convenios con las autoridades competentes a fin de establecer servicios de control y vigilancia, previo acuerdo aprobatorio de la propia asamblea. El precepto da un fundamento claro para que el condominio organice esta clase de servicio; no significa que toda propiedad bajo régimen condominal esté obligada a contratar guardias privados ni que cualquier gasto pueda imponerse sin seguir las reglas de convocatoria y acuerdo.
El acuerdo debe abordar el servicio que realmente se propone. Puede ser útil que la asamblea identifique el área que se busca atender, el horario, los accesos, si habrá rondines, quién reportará incidencias, el periodo del contrato y el presupuesto. Estas definiciones permiten comparar propuestas sobre bases semejantes. Una etiqueta general como “seguridad” o “vigilancia integral” no explica por sí sola cuántos puestos se cubrirán, qué tareas realizará el personal o qué responsabilidades asumirá la administración.
No todas las necesidades de un condominio son idénticas. En Playa del Carmen puede haber inmuebles con uso vacacional, en Cancún desarrollos de distintos tamaños y en Tulum propiedades con entornos más dispersos. Esas diferencias no autorizan a afirmar un nivel de riesgo por ciudad ni a copiar un esquema sin revisión. Lo relevante es documentar el flujo de residentes y visitantes, las áreas comunes, los horarios, la iluminación, la recepción de proveedores y las condiciones particulares del inmueble.
La decisión también debe distinguir medidas internas de servicios externos. Un reglamento puede prever controles de acceso o uso de áreas comunes; un proveedor puede asumir un servicio concreto bajo contrato. Ninguna de las dos cosas sustituye a la otra. Cuando la asamblea aprueba vigilancia, resulta prudente que deje claro qué se espera de la administración, qué se solicitará a la empresa y cómo se informará a los condóminos.
Mayoría simple para el acuerdo de vigilancia
El artículo 28, fracción VIII, señala como regla general que las resoluciones de la asamblea se toman por mayoría simple de votos de los presentes. Conforme a la información verificada, esta es la mayoría que corresponde al acuerdo sobre un contrato de control y vigilancia. No se trata de una obra nueva que active otro supuesto de mayoría calificada. La precisión evita convertir una contratación de servicio en una decisión más gravosa de lo que la norma señala.
La mayoría simple no elimina la necesidad de una convocatoria y un acuerdo identificable. Cada condominio debe observar, además, la escritura constitutiva, sus estatutos y reglamento interior. Esta guía no pudo revisar esos documentos de cada inmueble y no debe reemplazarlos con una regla general. Antes de votar, es útil que quienes participan conozcan el objeto de la propuesta, su costo, la duración, las condiciones de terminación y la facultad que se conferirá a la administración.
Un acta clara ayuda a separar la decisión de contratar del trabajo posterior de ejecutar el contrato. Debe reflejar, según resulte aplicable al régimen del condominio, el servicio aprobado, la mayoría con que se tomó, el presupuesto y la persona autorizada para tratar con terceros. Si el asunto requiere una modificación distinta del contrato o un gasto no previsto, corresponde revisar el documento aplicable y someterlo al procedimiento que corresponda; no se debe presuponer que una autorización genérica cubre cualquier cambio futuro.
La ley no se usa aquí para sostener que el administrador pueda contratar por sí solo un servicio de vigilancia sin acuerdo. El fundamento específico del artículo 27 señala un acuerdo aprobatorio de asamblea. Esa cautela protege tanto a condóminos como a administrador: el proveedor debe saber quién puede firmar, y la comunidad debe saber qué servicio y gasto fueron aprobados.
Cuotas proporcionales al derecho de copropiedad
Las cuotas vinculadas con vigilancia o seguridad no se calculan necesariamente en partes iguales. El artículo 42, fracción II, y el artículo 26, fracción V, las relacionan con el derecho de copropiedad y con el porcentaje de propiedad que cada condómino representa sobre el indiviso del condominio. En términos prácticos, el presupuesto aprobado para este concepto se distribuye conforme a ese porcentaje, no por la mera cantidad de unidades o residentes.
La ley no fija una tarifa para vigilancia privada. Por eso no corresponde derivar un costo mensual a partir de una cifra estatal de salarios, de la incidencia delictiva o de una propuesta ajena. Un presupuesto debe mostrar qué cubre: número de puestos, horario, equipamiento, supervisión, reportes, impuestos, plazos de pago y condiciones de ajuste. Los condóminos pueden evaluar así el gasto antes de dividirlo conforme a sus porcentajes de copropiedad.
El reparto proporcional tampoco elimina la importancia de explicar el presupuesto. Cuando se presenta de manera transparente, cada condómino puede entender el servicio, la base del gasto y el efecto de su porcentaje. Si existen otras cuotas o reglas internas, éstas deben cotejarse con la documentación del condominio. No es prudente inventar excepciones, descuentos o criterios de reparto que los artículos verificados no contienen.
Administración y relación con terceros
El artículo 31, fracción III, permite a la asamblea fijar las obligaciones y facultades del administrador frente a terceros. Después de que el acuerdo de vigilancia se aprueba, esta regla ayuda a definir quién solicitará cotizaciones, quién firmará el convenio, quién recibirá reportes y quién comprobará el cumplimiento de lo contratado. La administración no debe quedar como una figura difusa cuando hay pagos comunes, acceso a información o coordinación cotidiana con un proveedor.
El acuerdo puede precisar que el administrador supervise entregables del contrato sin convertirlo en autoridad de seguridad pública. Por ejemplo, puede recibir bitácoras o reportes conforme a lo pactado, comunicar incidencias a la asamblea y exigir que se respeten las áreas y horarios contratados. Las facultades concretas deben ser las aprobadas por la asamblea y las permitidas por el régimen del condominio. El proveedor, por su parte, no obtiene facultades sobre los condóminos fuera de su contrato y marco aplicable.
La Ley de Seguridad Ciudadana del Estado señala que la seguridad ciudadana es función exclusiva del Estado y los municipios y no puede ser objeto de concesión a particulares. A la vez, reconoce la seguridad privada como actividad de particulares autorizada por la Secretaría y a las empresas como auxiliares de seguridad. Esto explica por qué un contrato de vigilancia debe describir funciones de servicio y canales de reporte, sin otorgar al personal privado atribuciones policiales.
Qué verificar en un proveedor de vigilancia
El instrumento específico localizado para la actividad es el Reglamento de los Servicios de Seguridad Privada del Estado de Quintana Roo, dispuesto el 11 de octubre y publicado el 15 de noviembre de 2005. No fue posible confirmar una reforma posterior al reglamento en sí, ni afirmar con fuente localizada que sigue sin cambio alguno. Esta limitación es preferible a presentar un texto antiguo como si fuera una confirmación automática de cada requisito vigente.
El reglamento identifica a la Secretaría de Seguridad Pública del Estado de Quintana Roo y a la Dirección de Registro y Supervisión a Empresas y Servicios de Seguridad Privada. Un comunicado estatal de 2022 confirma esa referencia. El sitio actual de la dependencia utiliza la denominación Seguridad Ciudadana, pero no fue posible confirmar un decreto sobre un cambio formal de nombre. Para una empresa concreta, pida su razón social, autorización, vigencia y la modalidad con que se relaciona el trabajo propuesto; después consulte directamente a la autoridad.
El artículo 4 reconoce modalidades como protección y vigilancia de bienes y personas, vigilancia con canes e instalación y operación de equipos de vigilancia, entre otras. La propuesta debe explicar qué actividades realizará. Si incluye personal presencial, equipos o ambos, debe describirlos separadamente. Esto facilita que la asamblea compare servicios equivalentes y evita que se contrate una promesa comercial cuya cobertura no esté definida.
No fue posible confirmar un padrón público con el conteo total vigente de empresas autorizadas. El dato oficial de 170 autorizaciones emitidas o revalidadas entre octubre de 2018 y junio de 2022 es un flujo histórico, no el total de proveedores actuales. No debe convertirse en una lista vigente ni en una recomendación de empresa. Para el marco legal aplicable, consulte la guía legal de Quintana Roo.
Un acuerdo documentado para una decisión clara
Una contratación de vigilancia funciona mejor cuando la asamblea documenta su decisión y el proveedor deja claro lo que hará. La comunidad puede definir el objetivo, aprobar el gasto conforme a sus reglas, distribuir las cuotas según el porcentaje de copropiedad y fijar las facultades del administrador frente a terceros. El proveedor debe acreditar su identidad, autorización y vigencia, además de describir puestos, horarios, cobertura y reportes.
La cifra de 391 robos a casa habitación entre enero y abril de 2025, citada del SESNSP por Sol Quintana Roo, no sustituye ese proceso. Tiene un corte temporal y alcance estatal; no clasifica a un inmueble ni determina qué medida debe contratarse. Del mismo modo, el promedio salarial de Indeed no es una tarifa de condominio. Esta guía mantiene cada dato dentro de sus límites para que la asamblea decida con información verificable, no con estimaciones presentadas como hechos.